ans

Dat niet alleen Nederland te kampen heeft met leegloop in de winkelstraat is inmiddels wel duidelijk. In Engeland bijvoorbeeld zijn er nu 50.000 winkels minder dan tien jaar geleden. De Britse denktank Social Market Foundation (SMF) heeft aan de hand van een onderzoek over de stijgende leegstand geopperd om noodlijdende winkels niet te redden van de ondergang omdat dit toch alleen maar uitstel van executie is. Er gaat veel geld mee gepaard echter het is een verloren zaak. Beter is het om deze winkels om te bouwen tot woningen. Immers, daar is veel vraag naar. Gezien de huidige ontwikkelingen, zullen steeds meer mensen thuis blijven werken. Het winkelend publiek zal hiermee in de winkelstraat afnemen.  Het zou dan bijzonder zijn dat je thuis dan in een winkelstraat is waardoor er weer levendigheid wordt gecreëerd.

Dat de leegloop van de winkelstraten onvermijdelijk is, is wel duidelijk. Dit is immers al jaren gaande en zal door de coronacrisis alleen maar toenemen zolang er nog geen vaccin is. De verwachting in Nederland is dat de leegstand met name de grootste steden het meest zullen raken. Deze zal toenemen met 7 tot 19%. Met name de non-foodsector en horeca wordt zwaar getroffen. De voorspelling is dat 15% van de non-foodwinkels en horeca zal verdwijnen in de centrumgebieden inclusief de aanloopstraten. Dit betekent dat er een enorme transformatie moet plaatsvinden naar woningen en andere functies. Daarnaast zal er gewerkt moeten worden aan compactere centrumgebieden.

Bron: RetailDetail

Hét probleem waar vele franchise-ondernemers tegenaan lopen, is gebrek aan opvolging. De vergrijzing van de (beroeps)bevolking neemt toe dus moet er naarstig gezocht worden naar opvolging van de franchise-ondernemers. Ging een franchisewinkel vroeger bijna automatisch over van generatie op generatie, zo vanzelfsprekend is dat vandaag de dag niet meer. Dit betekent dat opvolging ook buiten de familiekring gezocht moet worden. De in totaal 34 duizend franchisevestigingen, welke gezamenlijk een omzet realiseren van 38 miljard, zijn belangrijk voor het retaillandschap. De vraag is of dit nog aantrekkelijk is voor jonge ondernemers om hierin te stappen. Naast de toenemende leegstand en de concurrentie van online zal het toch aantrekkelijker gemaakt moeten worden.

Nu bestaat het beeld dat de franchisenemers hardwerkende ondernemers zijn die hun hele leven eraan opgehangen hebben. Dit beeld strookt niet met de nieuwe generatie. Deze wil vrijheid in het ondernemerschap en balans tussen werk en privé. Voor franchisenemers is het dan ook van belang goed na te denken over wat ze jonge ondernemers te bieden hebben kijken of dit voldoende aansluit bij de eigen invulling van hun leven. Ondanks de nieuwe franchisewet  die onlangs in het leven is geroepen en een goede stap vooruit is, zijn we er nog niet. Sterker nog, de nieuwe franchisewet kan de nieuwe generatie afschrikken doordat het franchise overmatig juridisch heeft gemaakt en voorbij gaat aan het grote probleem van franchisenemers, namelijk opvolging!

Bron: Retailtrends – Casper de Nooijer

Sinds de invoering van de mondkapjesplicht in delen van Amsterdam en Rotterdam, zijn de omzetten daar drastisch verminderd. Volgens brancheorganisatie INretail kan dit oplopen tot wel 40%. Een trieste score temeer omdat na het dieptepunt van eerder dit jaar de retail juist weer een stijgende lijn heeft weten te pakken. Bezoekers zijn bereid, daar waar in winkels een mondkapje verplicht wordt gesteld, dit voor “zoete koek” te nemen. Echter het verplicht dragen van een mondkapje in de winkelstraat nodigt niet bepaalt uit om naar de winkels te gaan, los van de discussie of het daadwerkelijk iets oplevert. De consument wordt hiermee aangemoedigd om zoveel mogelijk online te winkelen. Voor winkeliers een klap in hun gezicht die met de maatregel hun levenswerk dreigen te verliezen.

Dit heeft er toe geleid dat in het centrum van Rotterdam de winkeliers en vastgoedeigenaren de handen ineen hebben geslagen om overleg te eisen met de gemeente. Er is een brandbrief gestuurd namens 330 winkeliers en 65 vastgoedeigenaren van o.a. de Koopgoot en de Lijnbaan. Daarnaast is deze medeondertekend door winkelcentrum Alexandrium, de Markthal en winkelcentrum Zuidplein. Vooralsnog ziet het er nog niet naar uit dat de maatregel op korte termijn wordt ingetrokken.

Bron: Retailnews

Tijd voor vernieuwing

Het gevleugelde gezegde van wijlen Johan Cruijff “elk nadeel heb zijn voordeel” is ook in de huidige coronatijd van toepassing. Natuurlijk worden velen geraakt door lagere inkomsten hetgeen verstrekkende gevolgen kan hebben. Dit noopt ondernemers om na te denken hoe verder. Kijkend naar de winkelstraat, kunnen we concluderen dat vele binnensteden en winkelcentra sinds de jaren 80 dezelfde winkels hebben gehad. Grootwinkelbedrijven kozen voor spreiding van winkels. Nu de filialisering minder is geworden doordat grote spelers kiezen voor minder winkels o.a. door de opkomst van webshops, zal er nagedacht moeten worden over het gat dat is ontstaan.

De consument kiest steeds meer voor lokaal en authenticiteit. Lokaal voelt veilig en brengt minder risico met zich mee om besmet te worden. Echter, dient als kanttekening opgemerkt te worden dat locals minder m2 nodig hebben en zullen dus niet snel grote winkelruimtes gaan vullen. Hier ligt een mooie uitdaging voor vastgoedpartijen. De ondernemende locals zijn de toekomst voor het behoud van binnensteden. Per slot van rekening waren vroeger de oude stadscentra voor de locals en haar bewoners. Dit biedt geweldige kansen. Dagelijks werken wij met aanstormende ondernemers met innovatieve ideeën die hun concepten willen uitrollen. Ondernemers die denken in kansen en graag een uitdaging aan gaan, ook in corona-tijd. Door vernieuwing in de winkelstraat zal de traffic zeker weer toenemen. Per slot van rekening wil de consument verrast en getriggerd worden. Interesse in nieuwe innovatieve huurders? Neem gerust contact met ons op. Wij gaan graag het gesprek met u aan.

Op bezoek  bij Ans Jorritsma

Ans had ik in verleden wel eens vaker gezien tijdens één of andere bijeenkomst of feestje, maar nimmer uitvoerig gesproken. Daar kwam afgelopen week verandering in nadat we eerdere afspraken hebben mogen verzetten door omstandigheden van onder andere het RIVM, zoals ieder wellicht bekend is. Eenmaal aangekomen in Hilversum stond de sportieve en spontane vrolijke Ans mij op te wachten met haar fiets. Nadat we elkaar gegroet hadden vervolgden we onze weg te voet door het winkelgebied van Hilversum. We kwamen uit op het Marktplein waar de horeca goed vertegenwoordigd is om gezamenlijk te gaan lunchen in de zonnige buitenlucht, vergezeld met een heerlijk glas wijn. Nadat Ans wat privé dingen met mij besprak begon ze aan haar gesprek:

“Ik ben opgegroeid in Friesland, maar woon inmiddels alweer zeven jaar hier in Hilversum. Een plek waar ik tot mijn recht kom en me thuis voel. Ik ben voornamelijk altijd ondernemer geweest en vanaf 1992 kwam ik beroepsmatig regelmatig in deze regio en het westen van het land. Telkens als ik ter hoogte van Almere kwam ging mijn adrenaline stromen en voelde dat ik hier moest zijn, hier gebeurt het. Maar omgekeerd gebeurde hetzelfde. Als ik weer terug ging naar Friesland leek het alsof ik een stukje verloor.  Mensen in mijn leven zagen dat ook aan mij en zeiden dat ik te werelds was voor Friese begrippen. Ik had al eens eerder willen verhuizen maar telkens ging het niet door, kennelijk was toen de tijd er nog niet rijp voor.

Een aantal jaren geleden werkte ik voor een werkgever die failliet ging. Voor mij een moment van bezinning. Ik had altijd al verschillende bedrijven gehad en ja, ondernemen is toch wel echt mijn ding, dat realiseerde ik me steeds meer. Zelf moet ik de ruimte hebben, ben creatief en ik hou niet van belemmeringen in mijn werk. Maar ik wist totaal niet hoe ik het ging vormgeven, maar een ding wist ik wel. De business is in het midden en het westen van het land. Dus ik ging vandaar uit eerst maar eens verhuizen dan zou het vanzelf wel vorm krijgen. Ik ging oude relaties opzoeken in de bouw-en vastgoedwereld waar ik vandaan kom. Vanuit die gesprekken is bij mij de leegstandsproblematiek specifiek in het retaillandschap gaan leven waar ik daadwerkelijk iets aan zou wilde gaan doen maar dan niet via de geijkte paden.  Ik had toen al het inzicht dat de retail aan verandering onderhevig is en dat er veel meer out of box gedacht moest worden. In die tijd keken ze me vreemd aan, er werd alleen in winkels gedacht. Alles floreerde immers nog in die tijd. Het kwam vaker over als vloeken in de kerk als ik erover sprak, maar ik kreeg helaas gelijk.

Van daaruit is mijn concept ontstaan dat ik uitdraag met mijn bedrijf Retail Estate Solutions. Ik werk in opdracht van grote vastgoedbedrijven, veelal beleggers, die winkelpanden hebben, zowel solitair als binnen een winkelcentrum, waarvan ik de leegstand invul met kwalitatief goede ondernemers die waarde creëren voor een winkelgebied. Wij bieden maatwerk waarbij we bijvoorbeeld kijken naar het type winkelgebied, branchering, segment, concept en vastgoed. Hiermee komen we daadwerkelijk en aantoonbaar tot successen. Daarnaast begeleiden we het totale traject. Dit betekent ook dat na de oplevering wij het proces blijven volgen en desgewenst aansturen daar waar noodzakelijk. Uiteindelijk streven wij na om te komen tot een win-win situatie voor zowel de vastgoedpartij als de retailer. Als dit proces goed gemanaged wordt voorkom je teleurstelling voor beide partijen.

De prognose voor de komende 2 jaar is dat 20 tot 30 procent van de non-food bedrijven de deur kan gaan sluiten. De markt is constant in beweging en dat ben ik zelf dan ook. Inmiddels ben ik weer een nieuw ‘out of the box’ concept aan het ontwikkelen om hier dadelijk goed op in te spelen, hierover kan ik nog niet te veel verklappen maar mensen die mij kennen zullen het ongetwijfeld gaan meemaken. Hoe ik aan deze wijsheid kom? Gewoon goed nadenken en kijken hoe de markt zich verder ontwikkeld en erop inspelen.

Misschien wel leuk om te vertellen, ik las dat je ooit inspirerende Cees Dam hebt geïnterviewd. In het verleden was het architectenbureau Dam & Partners een van mijn favoriete klanten in de periode dat ik een bouwkundig facilitair bureau had. Wij hebben voor hun vele projecten bouwkundig uitgewerkt waaronder de Maastoren, de hoogste kantoortoren van Nederland notabene! Een geweldig bureau om mee samen te werken waar ik met veel plezier op terug kijk. Voorafgaand aan het bouwkundig facilitair bureau werkte in de technische uitzendwereld. Ik zag een probleem ontstaan op moment dat een architectenbureau een tekenaar zocht om de klus tijdig af te kunnen ronden. De tekenaar werd ingehuurd. Er ontstond dikwijls van beide kanten toch een telleurstelling, bleek achteraf tijdens de eindevaluatie. Het architectenbureau had geen tijd om de tekenaar in te werken terwijl de tekenaar tijd nodig had om zich zelfstandig in te leven in het project waarvoor hij was ingehuurd. Hierdoor vond het architectenbureau dat men relatief veel moest betalen voor de geleverde prestaties en de tekenaar klaagde dat er geen tijd was voor een fatsoenlijke overdracht om het proces te versnellen waardoor veel tijd verloren ging in het onderzoekswerk.

Hier zag ik brood in en kocht een kleuterschool in Gorredijk om met mijn eigen bouwkundig facilitair bureau, een concept wat indertijd nog niet bestond, de brug te slaan tussen de creatieve architect enerzijds en het afgebakende technische gebied van de techneuten anderzijds. In die tijd waren we zeer vooruitstrevend; al het tekenwerk werd uitgewerkt met behulp van computers en we investeerden in diverse tekenpakketten waarmee wij de volledige markt konden bestieren. Met ons team deden we alles vanaf het moment dat het ontwerp klaar was, variërend van bouwkundige tekeningen, bestekken schrijven, calculaties, toezicht en bouw- management. Daarnaast maakten we voor grootschalige bouwprojecten 3D presentaties, notabene bijna 30 jaar geleden! We waren daarmee dan ook het enige bureau in Nederland wat het op dat moment in huis had. Ik nam allerlei specialisten in dienst en begon als de dame uit Friesland met een visie, zonder enige bouwkundige achtergrond te hebben, deze brug te maken. Dit betekende dat ik in eerste instantie blindelings moest vertrouwen op de informatie van het team. Gelukkig ben ik een echte autodidact en heb op deze wijze het procesmanagement geleerd zonder belemmerd te worden door gebrek aan kennis. Naast de algehele leiding van toen inmiddels 4 bureaus, deed ik ook de acquisitie. Met een fantastische technische achterban hebben wij talloze projecten in zowel Nederland als België tot een goed einde weten te brengen. In die tijd hadden we 45 man in dienst verdeeld over de vestigingen in Gorredijk, Gouda, Amersfoort en Haarlem. In die periode heb ik alles op het gebied van ondernemerschap wel meegemaakt, van opbouw, reorganisaties, overname, faillissement en  doorstart, kortom een zeer leerzame periode in mijn leven waardoor ik kan zeggen dat ik wel enigszins wat ervaring heb opgedaan, die ik nu meeneem in het adviseren en coachen van (startende) ondernemers.

Nadien ben ik commercieel directeur geweest van een gerechtsdeurwaarders- en incasso bureau in Leeuwarden en Amsterdam, maar dat was niet mijn wereld. Ik begon daarna met Jorritsma Connecting Group, outsourcing acquisitietrajecten & projectmanagement. In die periode heb de naam van een adviesbureau overgenomen op het gebied van executive search en interim management dat op sterven na dood was. Deze heb ik weer nieuw leven in geblazen en op de kaart gezet met vestigingen in Leeuwarden en Amsterdam. Door verandering van de markt ben ik daar na een aantal jaren weer uitgestapt. In diezelfde periode werd ik benaderd door Moes Bouw Ontwikkeling die een Manager Initiatief & Ontwikkeling  zochten. Tja, dan kruipt het bloed waar het niet gaan kan. Dit heb ik met veel plezier gedaan totdat het bedrijf failliet ging. Dat was het kantelpunt in mijn leven waar ik het in het begin van ons gesprek over had. Ik voelde dat ik echt wel een ondernemer ben in hart en nieren.
Ik weet nog goed toen ik op zaterdagochtend voor mijn nieuwe wending met de verhuiswagen en mijn eigen auto naar Hilversum reed, de radio aanzette. Het nummer: “Maybe it’s time to change” kreeg ik te horen. Ik kreeg kippenvel. Het voelde zo goed en wist dat ik een juiste besluit had genomen. Inmiddels heb ik twee bedrijven en ben bezig met een nieuw concept op de markt te zetten maar daar hoop ik in september op terug te komen.

Als ik terug kijk op mijn leven tot nu toe, dan kijk ik als ondernemer naar signalen die je de weg wijzen, ook al heb je niet de kennis in huis, maar doe er iets mee.” Met deze wijze woorden sloot Ans het gesprek af. Nadat we nog wat na borrelden en ontzettend hebben gelachen namen we afscheid van elkaar. Terugdenkend aan onze ontmoeting heb ik een krachtige vrouw gezien die het vermogen heeft ‘out of the box’ te denken en ben dan ook erg nieuwsgierig welk concept ze aan het uitbroeden is.  Als het net zo’n vooruitziende blik is als ze destijds had met het Bouwkundig Facilitair Bureau en met Retail Estate Solutions komt het zeker goed. Fijn dat er mensen zoals jou op deze aardbol rondlopen Ans, die bruggen kunnen slaan. Je bent een gezellige gesprekspartner waar je zeker mee kunt lachen maar ook iemand die een vakkundige indruk kan achter laten. Zeldzaam mooi!

De coronacrisis zal ook een grote impact hebben op de transformatie van (winkel)vastgoed in stads- en dorpscentra. De Stec Groep deed onderzoek onder ambtenaren en wethouders van ruim 120 gemeenten. De komende vijf jaar wordt een investeringskrimp van 10 tot 40% verwacht voor centrumvoorzieningen. Door oplopende leegstand in de winkelcentra – vooral in middelgrote en grote centra door de verwachte sluiting van veel horeca- en modezaken – zullen gemeenten veel meer prioriteit moeten gaan geven aan deze transformatieopgave. Uit het onderzoek blijkt dat driekwart van de gemeenten hiervan doordrongen is, maar door allerlei oorzaken zijn projecten hiertoe door slechts een kwart opgestart. Als grootste horde voor een effectieve centrumaanpak ziet de Stec Groep, naast geringe financiële armslag, vooral de passiviteit van de gemeenten op dit dossier. De bal wordt veelal bij de vastgoedeigenaren gelegd die minder belang hebben bij een snelle transformatie door afwaardering van vastgoed. Een betere en effectieve samenwerking tussen partijen is noodzakelijk om tot een structuurversterking op langere termijn te komen.

Oplopende winkelleegstand is funest voor een fijne centrumbeleving. Consumenten laten centra met veel zichtbare leegstand links liggen. Om levendige en vitale centra te creëren zouden actieve gemeenten een centrale rol kunnen gaan spelen, niet alleen op lokaal maar vooral ook op regionaal gebied. Een meerderheid van de gemeenten vindt regionale handelsafspraken wenselijk, onder andere voor het afstemmen van nieuwe plannen, het reduceren van nog niet benutte plancapaciteit en het maken van regionale keuzes voor toekomstbestendige centra. Er is grote behoefte aan woningen in stedelijke centra. Hier liggen kansen voor transformatiegesprekken met partijen zoals vastgoedeigenaren.

Conclusies trekkend uit het onderzoek stelt Martijn Exterkate, adviseur Stec Groep o.a.: “Transformatie van leegstaand (winkel)vastgoed wordt de komende jaren prioriteit nummer één voor veel centra.’’ Hij stelt dat gemeenten die actief de transformatie oppakken en deze rol niet aan de markt overlaten, veel meer succes zullen hebben. “Het momentum hiervoor met de huidige coronacrisis en de gevolgen daarvan is nu groter dan ooit.”

Bron: PropertyNL, RetailNews

Laurens van de Noort, algemeen directeur van Vastgoed Belang, de brancheorganisatie van particuliere vastgoedbeleggers luidt de noodklok voor winkelvastgoedbeleggers. “Door de coronacrisis ontvangen zij minder huur waardoor het risico ontstaat dat men bij het uitstellen van aflossingen bij de banken in de categorie bijzonder beheer terecht kan komen. Vastgoedbeleggers staan onder grote druk om soepel met de huurders om te gaan. De verminderde huurinkomsten verslechteren echter hun positie bij de bank. Vooral de kleinere particuliere vastgoedbelegger wordt getroffen. Vaak hebben zij bezit in aanloopstraten van middelgrote steden waar toch al jarenlang sprake is van een toenemende leegstand. Hun daling in huurinkomsten loopt soms wel op tot 70%.”

De regeling waarbij beleggers zes maanden betalingsuitstel kregen tot 2,5 miljoen euro is onlangs verruimd naar 50 miljoen euro. Van de Noort: “Dit is maar voor een deel van de financieringen en niet alle banken hebben zich aan deze regeling gecommitteerd. Uiteindelijk zullen de leningen volledig dienen te worden afgelost, terwijl de verwachte huurinkomsten de af te lossen leningen maar gedeeltelijk dekken. Vastgoedbeleggers horen van hun bank dat ze eerst hun liquiditeit moeten opsouperen. Ook is er een risico als men beroep doet op deze coulance dat er in de toekomst problemen ontstaan bij verlenging of het aanvragen van nieuwe financieringen; ook kan dit leiden tot een hogere risico-opslag. Beleggers die hun huurders tegemoet willen komen, kunnen zo bij hun bank in een netelige positie komen, het voorportaal van bijzonder beheer.”

Van de Noort is kritisch over de opstelling van de banken die claimen dat zij in tegenstelling tot de kredietcrisis nu niet de oorzaak, maar in deze coronacrisis juist de oplossing van het probleem zijn. Van de Noort: “Banken hebben zowel vastgoedbeleggers als retailers als klant. Je mag verwachten dat zij delen in de pijn en er belang bij hebben dat het goed gaat met beide groepen.” Hij is van mening dat de gevolgen van de coronacrisis niet alleen door retailers en beleggers maar ook door banken en de overheid moeten worden opgevangen.

De Nederlandse Vereniging van Banken geeft in een reactie op dit artikel aan dat zij menen dat er wel voldoende positieve inspanningen door banken worden geleverd. Zij benadrukken dat de steunmaatregelen van de banken te gebruiken zijn voor zowel vastgoedbeleggers als retailers. Echter, banken beoordelen of bedrijfsmatige activiteiten in de kern gezond zijn; aflossingen en leningen dienen uiteindelijk te worden terugbetaald. Daarnaast geven zij aan dat beleggen nooit risicovrij is. In goede jaren is er geprofiteerd van waardestijgingen van vastgoed en men mag verwachten dat beleggers voorzieningen treffen voor economisch mindere tijden.

Bron: Vastgoedmarkt

Het CBS noteerde een omzetstijging in de detailhandel van 3,5% ten opzichte van dezelfde periode in 2019. Helaas geeft dit cijfer een vertekend beeld van de situatie van de gehele markt. Door de coronamaatregelen steeg de omzet van food spectaculair: supermarkten lieten een plus van 13,1% zien en voedingsspeciaalzaken 5%. Non-food liet de grootste daling zien: 8% in maart en maar liefst 11,6% sinds maart 2013. De grootste klap kwam voor rekening van de kleding- en schoenenwinkels die het grootste omzetverlies noteerden. Een ongekende daling van 40% ten opzichte van 2005! Door het gedwongen thuisblijven en vanaf huis werken, floreerden de winkels in keukens, vloeren, doe-het-zelfartikelen en drogisterijen. Sinds het begin van het publiceren van omzetontwikkelingen in januari 2005 was dit met 22,6% de grootste stijging. Ook winkels in witgoed en consumentenelektronica gingen mee in de opwaartse golf. Sombere cijfers daarentegen ook voor retailers in meubels, woninginrichting en recreatieartikelen.

In januari 2014 werden voor het eerst internetaankopen gepubliceerd. Zoals te verwachten viel groeide de omzet in afgelopen maart spectaculair ten opzichte van vorig jaar. Met 28,8% werd zo een nog nooit vertoonde groei in online aankopen gerealiseerd. Op sommige dagen van de week wordt meer verkocht dan op andere dagen. De omzetcijfers zijn gecorrigeerd voor de samenstelling van de koopdagen in maart. Als deze correctie niet zou worden doorgevoerd dan zou de omzetstijging van de gehele detailhandel in maart niet 3,5% maar 0,8% bedragen.

Bron: RetailNews